Odpovědnost prodávajícího za vady nemovitosti: Na co si dát pozor a jak ji efektivně omezit
Prodej nemovitosti je často jednou z největších transakcí, kterou člověk během svého života uzavře. Ačkoliv se může zdát, že podpisem kupní smlouvy vše končí, prodávající musí počítat s tím, že i po uzavření obchodu zůstává odpovědný za případné vady prodané nemovitosti. V tomto článku se podíváme na to, co přesně odpovědnost za vady zahrnuje, a poradím Vám, jak ji co nejvíce omezit.
Co je odpovědnost za vady nemovitosti?
Odpovědnost prodávajícího za vady upravuje občanský zákoník a zjednodušeně řečeno znamená, že prodávající ručí kupujícímu za to, že nemovitost nemá v době přechodu nebezpečí škody na kupujícího skryté vady, které by mohly omezit její užívání nebo hodnotu.
Rozlišujeme přitom dva druhy vad:
1. Vady zjevné: To jsou ty, které lze při vynaložení obvyklé pozornosti odhalit při běžné prohlídce (například praskliny ve zdech, nefunkční dveře, viditelné poškození podlahy apod.). Za tyto vady prodávající většinou neodpovídá, protože kupující měl možnost je vidět při podpisu smlouvy. Výjimkou jsou případy, kdy prodávající kupujícího výslovně ujistí, že nemovitost je bez vad nebo vadu lstivě zatají.
2. Vady skryté: Tyto vady nejsou na první pohled patrné (například problémy s elektroinstalací, zatékání střechy nebo vlhkost ve zdech). Za tyto vady, nebyly-li uvedeny v kupní smlouvě, nese prodávající odpovědnost po dobu 5 let od převodu vlastnického práva.
Jak může kupující řešit vady?
Pokud se po koupi nemovitosti objeví vada, za kterou prodávající odpovídá, tedy typicky skrytá vada, má právo požadovat na prodávajícím:
✔️ Odstranění vady – například opravu nefunkčního topení.
✔️ Slevu z kupní ceny – pokud vada nelze odstranit.
✔️ Odstoupení od smlouvy – v krajním případě, například v situaci, kdy je nemovitost kvůli vadě neobyvatelná, nebo také v případě, kdy prodávající neodstranil reklamovanou vadu.
K odpovědnosti za vady se může přidat také odpovědnost za (další) škodu
Na co se často zapomíná, je, že vedla výše uvedených nároků z titulu vad může kupující vůči prodávajícímu případně vznést i požadavek na náhradu další škody, která byla vadou způsobena.
Například, pokud v důsledku vady nemovitosti spočívající ve špatném těsnění střechy dojde k vytopení domu, v němž si kupující v mezidobí umístil drahé obrazy či nábytek, které voda v domě poškodila, může se kupující domáhat i náhrady škody na těchto věcech.
Jak omezit odpovědnost jako prodávající?
Aby prodávající minimalizoval rizika spojená s odpovědností za vady nemovitosti, existuje několik kroků, které doporučuji pečlivě promyslet:
1) Pečlivá příprava nemovitosti na prodej
Je důležité, aby byla nemovitost před prodejem důkladně zkontrolována. Konkrétně doporučuji:
Nechat provést technickou inspekci nemovitosti odborníkem. Ta může odhalit skryté problémy, které by mohly později způsobit komplikace.
Řešit menší opravy před prodejem, například opravit kapající kohoutky, praskliny nebo nefunkční zásuvky.
2) Transparentnost vůči kupujícímu
Buďte ke kupujícím otevření a vždy ho informujte o známých vadách nemovitosti. Pokud v kupní smlouvě uvedete všechny vady, o kterých víte, nebudete za ně v budoucnu odpovědní.
3) Dobře zpracovaná kupní smlouva
Dobře sepsaná kupní smlouva je klíčová. Doporučuji zde:
Uvést aktuální technický stav nemovitosti a upozornit na všechny vady, které jsou vám známy, jak již bylo zmíněno výše.
Přesně specifikovat, za jaké vady nebudete odpovídat (například vady odpovídající stáří nemovitosti), respektive ve vztahu k nimž se kupující vzdává práv z vadného plnění.
4) Právní pomoc při přípravě smlouvy
Protože je kvalitně sepsaná kupní smlouva klíčovým aspektem pro snížení či úplné vyloučení odpovědnosti prodávajícího za vady nemovitosti, považuji za zásadní, aby byla připravena odborníkem, a to advokátem specializujícím se na nemovitostní právo. Pokus prodat nemovitost na základě kupní smlouvy stažené z internetu by Vás mohla vyjít velice draho.
Mimochodem, veškeré kupní smlouvy a také další dokumentaci pro transakce zaštítěné realitní sítí RE/MAX připravují renomované advokátní kanceláře a díky mým více než 12 letům zkušeností v právní praxi máte u mě ještě dodatečnou pojistku, že smlouva bude vypracována precizně a bude Vás jako prodávajícího chránit v maximální možné míře.
Závěr: Prodejte svou nemovitost bezpečně
Mnoho prodávajících si neuvědomuje, že i po prodeji mohou být za nemovitost právně odpovědní. Proto je klíčové proces prodeje nepodcenit, být transparentní a případné smluvní ujednání svěřit odborníkovi.
Prodej nemovitosti je významný krok, který si zaslouží precizní přípravu a profesionální přístup. Díky mým zkušenostem z právní oblasti a spolupráci s RE/MAX se postarám o to, aby váš prodej proběhl hladce, bezpečně a bez právních komplikací.
Máte otázky ohledně prodeje nemovitosti nebo se chcete o odpovědnosti za vady dozvědět více? Kontaktujte mě na +420 736 725 662 nebo na andrea.spinova@re-max.cz. Ráda Vám pomohu!