Jak správně nastavit cenu nemovitosti, aby přilákala co nejvíce zájemců?

Nastavení správné ceny je jedním z nejdůležitějších kroků při prodeji nemovitosti. Pokud cenu stanovíte příliš vysoko, můžete odradit potenciální kupce a vaše nemovitost zůstane na trhu příliš dlouho. Naopak příliš nízká cena sice přitáhne zájemce, ale vy můžete zbytečně přijít o část zisku. Jak tedy najít tu správnou cenu, která bude "atraktivní", ale zároveň odpovídá hodnotě vaší nemovitosti? Pojďme si to rozebrat krok za krokem.

1. Jak zjistit tržní cenu nemovitosti?

Stanovení ceny nemovitosti není jen o tom, kolik si jako prodávající přejete získat. Je nutné zohlednit více faktorů, abyste nastavili cenu odpovídající aktuální situaci na trhu. Zde jsou hlavní kroky, jak zjistit takzvanou "tržní cenu":

A) Analýza realitního trhu

Prozkoumejte, za kolik se podobné nemovitosti ve vaší oblasti aktuálně prodávají. Můžete se podívat na realitní portály nebo vyhledat veřejně dostupné informace o realizovaných prodejích.

Sledujte trendy – roste poptávka, nebo trh zpomaluje? V období vyšší poptávky (např. na začátku roku) můžete mít větší šanci dosáhnout vyšší ceny.

B) Srovnání nemovitostí

Hledejte nemovitosti, které mají podobnou lokalitu, velikost, stáří, dispozici nebo technický stav. To vám dá představu, jaká je obvyklá cena za podobný typ nemovitosti.

Dejte si pozor, abyste porovnávali relevantní nabídky. Například byt v centru města bude mít jinou cenu než byt na okraji, i když mají stejnou velikost.

C) Profesionální odhad ceny

Nejlepším způsobem, jak získat přesnou představu o hodnotě vaší nemovitosti, je využít odborníka – realitního makléře nebo odhadce. Ti mají přístup k detailním datům o prodeji v dané lokalitě a dokážou provést přesnější analýzu. Nevycházejí jen z veřejně dostupných nabídkových cen (tj. těch, za které se nemovitosti nabízí na veřejných portálech), ale také ze skutečně realizovaných cen, za které byly nemovitosti prodány, ke kterým běžný prodávající nemají přístup.

Realitní makléř může navíc zohlednit i současné trendy a další faktory, které laikovi často uniknou (např. dopravní dostupnost, plánovaná infrastruktura či atraktivita okolí).

2. Atraktivní cena vs. přepálená cena – najděte tu správnou rovnováhu

Během nastavování ceny je důležité pochopit rozdíl mezi "atraktivní" a "přepálenou" cenou. Obojí má zásadní vliv na to, jak vaše nemovitost bude na trhu vnímána.

A) Co je atraktivní cena?

Atraktivní cena odpovídá aktuální tržní hodnotě nemovitosti. Je nastavena tak, aby vzbudila zájem co nejvíce kupujících, aniž by působila podezřele nízká.

Atraktivní cenu obvykle určuje kombinace:

• Reálné hodnoty nemovitosti (zjištěné analýzou trhu).
• Dobrého marketingu a prezentace nemovitosti (kvalitní fotografie, poutavý popis apod.).

Správně nastavená cena může přilákat větší počet zájemců, což následně zvyšuje vaši šanci na rychlý prodej za dobrou cenu.

B) Co je přepálená cena?

Přepálená cena je vyšší než skutečná tržní hodnota nemovitosti. Většinou vzniká z přehnaných očekávání prodávajícího, například když si přeje "pokrýt všechny své náklady" nebo vychází ze srovnání s nesrovnatelnými nabídkami ("soused prodal za tolik", ale už se nereflektuje to, že byt souseda má o jeden pokoj navíc).

Problémy s přepálenou cenou:

• Nemovitost zůstává na trhu příliš dlouho, což u zájemců často vzbuzuje podezření (proč ji nikdo nekupuje?).
• Může se stát, že nakonec budete nuceni cenu opakovaně snižovat, což působí na trhu nevěrohodně.
• Z nemovitosti se stane tzv. ležák, a není výjimkou, že ten lze ve výsledku prodat pouze za cenu, která je dokonce nižší, než by byla tržní cena dané nemovitosti, kdyby byla od začátku nastavena správně. Stane se tudíž přesný opak toho, co prodávající zamýšlel. Místo toho, aby vydělal, prodělá.

3. Jak poznáte, že jste cenu nastavili správně?

Správná cena je ta, která vzbudí odpovídající zájem kupujících. Jak to poznáte?

První týdny inzerce: Pokud je cena správná, měli byste během prvních 2–3 týdnů zaznamenat zájem (telefonáty, dotazy, prohlídky). Pokud zájemci nereagují nebo se ozývá jen málokdo, je dobré cenu rychle zrevidovat.

Délka prodeje: Nemovitost s dobře nastavenou cenou by neměla zůstávat na trhu déle než několik týdnů až měsíců (v závislosti na typu nemovitosti a lokalitě).

Poptávka na trhu: Pokud vidíte, že se o podobné nemovitosti ve vaší oblasti zajímají desítky lidí, ale na tu vaši se téměř nikdo neozývá, problémem může být právě špatně stanovená cena.

4. Rada na závěr: Uvažujte strategicky a hlavně racionálně

Při nastavování ceny nemovitosti je důležité odložit stranou emocionální vazby a být co nejvíce objektivní. Pro prodávající bývá často obtížné oddělit své osobní pocity či finanční potřeby od reálné tržní hodnoty nemovitosti, zejména pokud jsou s ní spojeny vzpomínky či investice. Kupující však přistupují k nákupu čistě z pohledu hodnoty a užitku dané nemovitosti pro ně. Nemají důvod přeplácet, pokud na trhu získají podobnou nemovitost výhodněji.

Proto je důležité zůstat racionální a opřít se o reálna data z trhu -- například o ceny podobných prodaných nemovitostí v lokalitě, aktuální poptávku a nabídku či odborné odhady. Racionální a dobře promyšlená cenová strategie zvyšuje šanci, že nemovitost zaujme hned od začátku a prodá se za optimální cenu

Chcete vědět, jaká je aktuální tržní cena vaší nemovitosti?

Neváhejte mě kontaktovat – ráda vám pomohu s analýzou trhu a nastavením ceny, která bude odpovídat hodnotě vaší nemovitosti a zároveň přiláká zájemce.